您目前的位置:首頁 > 二手房資訊 >正文

二手房買賣糾紛之二:房屋質量問題

 


【引言】

一般情形下,買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任,責任的承擔方式包括修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等。但是“二手房”買賣有其特殊性,即“二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現狀,買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。

因此,對于出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的,應承擔賠償責任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的,則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵,如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產生,而系房屋本身所固有的,若沒有證據證明出售一方對此是知曉的,出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任,但買受人可以房屋所有人身份,依據因合同轉讓而取得的權利,向開發商主張保修責任或賠償責任。換言之,“二手房”的隱蔽質量瑕疵擔保責任由出賣人或開發商承擔,應根據隱蔽質量瑕疵的形成原因進行分析。若該隱蔽質量瑕疵是房屋本身所固有的,購房人可向房屋的開發商主張保修責任或賠償責任。反之,若瑕疵并非房屋本身所固有,而是由于出賣人在裝修、使用的過程中產生,購房人對此亦不知情,則應由出賣人承擔責任。

【司法實踐】

——王彩虹訴徐志偉房屋買賣合同糾紛案(2015)昌民初字第11093號

案情簡介:

2015年4月23日,原告王彩虹與被告徐志偉簽訂《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》,合同約定原告王彩虹購買被告徐志偉所有的位于北京市昌平區北七家鎮天通東苑三區某號房屋。2015年4月28日,原告王彩虹(乙方)與被告徐志偉(甲方)在中介公司的見證下簽訂了《補充協議》。2015年5月15日,原告王彩虹與被告徐志偉網簽了《存量房屋買賣合同》。合同簽訂后,原告王彩虹發現訴爭房屋西側外墻有灰色粉刷的痕跡,懷疑房屋質量存在問題,后原告通過物業房管員得知該房屋有質量問題,但被告拒不承認房屋質量問題并不配合解決相關問題。因此原告認為被告未如實陳述房屋的質量問題,并故意隱瞞,存在欺詐行為。

北京市昌平區人民法院認為,本案的爭議焦點是訴爭房屋是否存在質量問題以及被告徐志偉在簽訂房屋買賣合同前是否故意隱瞞該事實。原告陳述的次臥室內墻壁上有霉點的事實是從房管員張戈處聽說的,既沒有現狀證實,從目前能夠查證的維修記錄中也不能發現這一點。故單一的證人證言不能證明該事實的確存在。關于房屋西側外墻由外向內滲水的問題,依據現有證據可以證實以前的確出現過這種現象,而物業公司也在外墻滲水面刷了防水涂料。從今年的報修記錄中可以看到物業公司無法判斷滲水情況是否存在,而僅用肉眼也無法判斷房屋西側墻壁是否仍有可能滲水。故原告的現有舉證無法證明訴爭房屋存在滲水或有霉點的事實,應由原告承擔舉證不能的法律后果。在房屋是否存在質量問題無法證實的情況下,也就不能認定被告徐志偉在簽訂房屋買賣合同前存在“欺詐”的主觀故意。故原告王彩虹以被告存在欺詐為由要求撤銷房屋買賣合同的請求本院無法支持。

相關法律法規:

《合同法》第五十四條規定,下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷;當事人請求變更的,人民法院或者仲裁機構不得撤銷。

《合同法》第一百一十一條規定,質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

《民事訴訟法》第六十四條規定,當事人對自己提出的主張,有責任提供證據。 當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據,或者人民法院認為審理案件需要的證據,人民法院應當調查收集。 人民法院應當按照法定程序,全面地、客觀地審查核實證據。

來源:張仁藏律師


        樓查查APP下載           樓查查微信公眾號

重要提示:本頁面內容,旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供,并非廣告服務性信息。頁面所載內容不代表本網站之觀點或意見,僅供用戶參考和借鑒,最終以開發商實際公示為準。商品房預售須取得《商品房預售許可證》,用戶在購房時需慎重查驗開發商的證件信息。本頁面所提到房屋面積如無特別標示,均指建筑面積。

  • 資訊搜索
熱點資訊
查看更多>
  • 今日
  • 本周
  • 本月
樓市排行

加油白虎投注