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2018年9月太原市房地產市場數據分析報告

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1.1土地供求市場

9月太原市土地供應29宗,宗地面積共計146.42萬㎡,環比上漲33%。土地成交32宗,宗地面積共計131萬㎡,環比上漲589%。 

1.2太原市六城區土地供求狀況


本月,尖草坪區土地市場供需火熱,均位居六城區第一,土地供應面積71萬㎡,成交面積80萬㎡。與之相反的是杏花嶺區和小店區,土地市場平淡,供過于求。

1.3土地供求結構

9月太原市供應的29宗土地中,商住用地22宗,用地面積占總面積的86%。商業用地2宗,均位于尖草坪區且屬城中村改造。工業用地1宗,位于小店區,宗地面積15萬㎡,起始價為12210萬元,出讓年限50年。科教用地4宗,占比為3%。

本月太原市土地成交32宗,其中商業用地2宗,均位于尖草坪區,受讓人分別是太原富潤房地產開發有限公司和山西融創現代置業有限公司,溢價率分別為12.6%和20%。商住用地22宗,工業用地2宗,位于尖草坪區和小店區,科教用地6宗,占比6%。

1.4土地成交總價

2018年9月太原市土地成交總價約59億元,環比上漲50%,溢價率為11%,已經連續三增長。(本表不含工業等非相關用地)

1.5土地供求面積之建筑面積及成交樓面地價

2018年9月土地供應面積(建筑面積)約320萬㎡,環比下降22%。成交面積(建筑面積)310萬㎡,環比上漲278%。

9月太原市土地成交樓面地價1911元/㎡,環比下降8.7%。 

2.1住宅供求面積整體量價情況

2018年9月太原市新建商品房住宅批準預售共計約103萬㎡,環比上漲56%。成交面積56萬㎡,環比下降15%。非住宅供應面積21萬㎡,環比下降5%。新建住宅成交總金額65億元,環比下降17%,同比下降10%。

9月太原市住宅面積供銷比為0.7,住宅市場供求趨于平衡。

2.2太原市住宅銷售量及均價走勢


9月太原市新建商品住宅共計銷售4378套,環比下降15%,同比下跌38%,去化率64%。


2018年9月太原市新建商品住宅成交均價為11615元/㎡,環比下降2%,同比上漲36%。

2.3太原市六城區銷售量及均價


9月從太原市新建商品住宅成交套數來看,迎澤區由于市場飽和度高及城市發展的影響因此成交量最低,環比下降72%,成交均價環比下跌14%。本月小店區新建商品住宅銷售套數及成交均價最高,9月共計銷售1309套,環比上漲55%,均價12925元/㎡,環比下降1%。

2.4太原市9月住宅市場成交結構分析

9月從戶型面積分布來看,120-140㎡面積區間的戶型成交套數最多,也是去化率最高的,達1257,環比上漲17%。

9月從新建商品住宅成交均價分布來看,仍然是區間段在10000-12000元/㎡之間的戶型銷售排名第一,共計1339套,其次是14000元/㎡以上區間段的戶型成交853套。

2.5住宅市場付款方式占比表


本月太原市新建商品住宅成交量下滑,在付款方式上共有3437套使用了銀行按揭,占比79%,使用一次性付款的有941套,占比21%。

2.6 排行榜



3.1公寓


9月公寓銷售總面積約2.9萬㎡,環比上漲30%。成交總金額約3億,環比上漲50%。

9月太原市公寓銷售套數436,環比上漲4%。成交均價12794元/㎡,環比上漲9%。

 

9月太原市公寓成交面積分布在50㎡以下的戶型達216套,其次是50-100㎡區間段的戶型銷售144套。

9月太原市公寓成交總金額多集中在50-100萬之意,銷售套數共計175套。總金額在50萬以下的公寓銷售套數為147套。


3.2商業

9月太原市商業商品成交總面積約3萬㎡,環比下降28%。成交總金額約6億,環比下降18%。

9月太原市商業商品房共計銷售314套,環比下降21%。成交均價20519元/㎡,環比上漲14%。

 

9月商業商品房在50-100㎡之間的面積戶型成交量最多,共計115套。


9月商業商品房銷售套數總價分布以150-200萬區間段的最多,達69套。

3.3寫字樓

9月太原市寫字樓成交總面積約3萬㎡,環比下降51%。成交總金額2.9億,環比下降64%。

9月太原市寫字樓成交套數366,環比下降32%。成交均價10041元/㎡,環比下降27%。

9月太原市寫字樓銷售套數面積分布在50-100㎡之間居多,達257套。 

9月太原市寫字樓總價在50萬以下的戶型成交最多,達168套。



土地市場:9月太原市土地市場回暖,成交量是8月的6倍之多,開發商在在經歷過大半年的市場觀望后于本月大力出手,并且成交區域主要集中在尖草坪區,平均溢價率為13%,該區位于太原市城區之北,受城市規劃的影響,較西南區域相對落后,但是近年來隨著三給片區改造、北中環及濱河快速路的修建、市政規劃的助力、北部新城的崛起及新建住宅成交均價的“人性化”,尖草坪區的發展潛力日益突顯,成交量屢屢攀升。本月在成交的除工業等非相關用地的地塊中,宗地編號為 SG-1850 的土地溢價率最高,達27%,是一宗商住用地,位于晉源區北堰村,成交樓面價3202 元 / ㎡,由太原穎沅房地產開發有限公司以1400萬元獲得,據悉將繼續打造蘭亭系列項目。本月土地溢價率最低的也位于晉源區,是一處城中村改造用地,原屬賈家莊村,土地編號是HGZ-1832,是一宗商住用地,溢價率為4%,由太原保利林語房地產開發有限公司以11億囊入懷中,據悉將打造太原市首個“林語系”湖居項目保利·西湖林語。9月太原市成交樓面地價最高的地塊編號是HGZ-1840,是一宗商業用地,位于尖草坪區,屬于西流村城中村改造地塊,成交樓面地價6417元/㎡,由山西融創現代置業有限公司以900萬獲得,據悉或打造融創外灘公館項目,該項目包含商業、住宅、小學、幼托,建成后或將拉升尖草坪區住宅市場的競爭力。成交樓面地價最低的地塊位于杏花嶺區剪子灣村,土地編號是HGZ-1830,是1宗商住用地,由山西方維置業有限公司獲得,該地塊為金林雅苑項目的建設用地。從太原市本月土地市場的大量供應及結構的多元化來的看,土地已經開始進入補庫存階段并且正在逐步實施供給側結構改革政策,土地供應的持續增量,將在很大程度上滿足剛需人群的需求,而供給側結構改革的深入將有利于實現城市發展由低水平供需平衡向高水平供需平衡的躍升,也將大大增強城市經濟的創新力和競爭力。8月28日太原市政府公布《太原市發展住房租賃市場實施方案》中提出18年底前至少推出1宗土地用于建設租賃住房。距離年底只有不到三月,這宗土地的推出也將格外引人關注,但是要想使租賃住房真正能協助相關政策穩定房價的話,在具體的細則落實上也要下功夫,不要再讓地方執行不力成為利民政策的死結,同時堵死高價樓盤進入市場,這樣也許才能有效的平穩房價。

住宅市場: 2018年9月太原市共批準預售項目25個,其中迎澤區2個、小店區6個、晉源區5個、萬柏林區5個、尖草坪區6個、杏花嶺區1個。在進行了為期兩年多的房地產去庫存政策后,從太原市新建商品住宅供求量走勢表中可以看出,前半年太原住宅市場供應并不積極,本月新建商品住宅市場投放量激增,由此可以推斷當前市場已經開始進入補庫存階段,前期去庫存效果良好,太原市后半年將加大商品房供應,以平衡市場供需關系,穩定房價。成交方面,9月住宅市場成交面積、套數、均價環比均出現下降,供需矛盾呈現緩解態勢,但是房價是否是隱性下降還需長期去綜合考量住宅市場狀況,由于現在新建商品住宅受政府政策干預,預期較長時間內住宅均價將不會再“三級跳”。近期股票市場低迷,大量資金逃離股市,因此在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進入房地產市場,因此政府不可放松警惕,否則年底又將迎來新一輪的量價齊漲。從行政區域來看,杏花嶺區、迎澤區新建商品住宅市場成交依然萎靡,尖草坪區近月來表現較為活躍,且多集中于北中環一帶,該區土地儲備較豐富,房價相對接地氣,未來發展趨勢獲得越來越多購房者的認可。在最近樓市動蕩不安的背景下,我們建議購房者要理清所需,多關注樓市動態及其他投資產品,任何投資行為都是有風險的。

非住宅市場:9月非住宅市場有所降溫,公寓已經連續四月量價齊漲,主要是由于新建商品住宅受到政府調控政策的影響,加之總價不高且有些公寓還提供同住宅相同的配套條件,因此老百姓將更多的注意力投向了公寓市場。本月公寓集中成交的項目主要是蘭亭御湖城和華潤中心悅府,分別位于晉源區和萬柏林區,蘭亭御湖城成交均價13423元/㎡,華潤中心悅府成交均價14333元/㎡,雖然兩個項目位于不同區域,但是卻同樣靠近新晉祠路和舊晉祠路,周邊分布多家物流公司、大型購物商場及文化館,緊靠西中環及長風街,交通較為便利。商業商品房成交量下滑,均價上漲,市場購買力受到沖擊,寫字樓市場量價齊跌。由于非住宅市場受眾多因素影響,相比新建住宅市場浮動較大,又最好多研究分析后再做決定。

數據來源:樓查查數據研究中心



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